ملک فرانسوی: تجزیه و تحلیل بازار

تجزیه و تحلیل بازار املاک و مستغلات از گزارش نشانگر املاک فرانسه از Notaires de France گرفته شده است. این وضعیت املاک و مستغلات در فرانسه را ارائه می دهد: روند و تکامل قیمت املاک و مستغلات.

در این نسخه تعاملی با گزارش بازار املاک فرانسوی NO57 مشورت کنید

گزارش بازار املاک فرانسوی NO57

مرورگر شما از Iframes پشتیبانی نمی کند ، اما می توانید از گزارش بازار املاک فرانسوی NO57 بازدید کنید

گزارش بازار املاک فرانسوی NO57

کاهش می یابد

در اواخر اوت 2022 ، حجم تجمعی معاملات قدیمی املاک در طی دوازده ماه گذشته در فرانسه (به استثنای مایوت) به 1،145،000 معاملات رسید.

پس از گذشت 15 ماه از زمان بیش از یک سال ، رسیدن به اوج فروش 1. 2 میلیون فروش در سپتامبر 2021 ، حجم از کاهش آهسته (7 /3 ٪ در ماه ژوئن و-5. 6. 5 ٪ در ماه آگوست بیش از یک سال) خبر داد ، حتی اگر آنها فوق العاده بالا باقی بمانند ،به دنبال دو سال غیرمعمول ، نشانگر حجم حدود 1. 1 میلیون فروش برای پایان سال است. به طور خاص ، اسناد رسمی در ماه سپتامبر و اکتبر با دوره های طولانی تر فروش از کندی خبر دادند. در عین حال ، کاهش سرعت افزایش قیمت حتی اگر کاهش قریب الوقوع نباشد ، آغاز شده است. کاهش حجم قبل از کاهش قیمت ها رخ می دهد ، اما اسناد رسمی قبلاً مذاکرات مربوط به قیمت هایی را که چند ماه پیش وجود نداشت ، یادداشت می کنند.

این کاهش تأیید می کند که سال 2023 از نظر حجم از نظر عینی کمتر قابل توجه خواهد بود ، اما همانطور که توسط دفتر اسناد رسمی اعلام شده است ، این کاهش باید به آرامی اتفاق بیفتد.

در برابر فعلی ، به طور خاص در پایتخت ، بهبودی قوی در حجم و کمبود خواص موجود وجود دارد که احتمالاً فشار زیادی به قیمت ها وارد می کند.

با این وجود ، محیط اقتصادی و ژئوپلیتیکی در یک دوره بی ثباتی تحت تأثیر عدم قطعیت ها قرار دارد. بازار املاک و مستغلات نمی تواند بی تأثیر باقی بماند. به همین ترتیب ، افزایش شدید نرخ وام مسکن به 1. 72 ٪ در ماه سپتامبر پس از 1. 1 ٪ در ژانویه منجر به کاهش متوسط ظرفیت بدهی می شود که انتظار می رود ادامه یابد و تقویت شود. نرخ های بلند مدت اکنون بیش از 3 ٪ است. در حالی که میزان ربا در ماه های اخیر مشکلی ایجاد شده است ، افزایش آن در 1 اکتبر بار دیگر نفس هوای تازه را به همراه دارد. با این حال ، لازم به ذکر است که برخی از خریداران مایل هستند به دلیل ترس از افزایش نرخ انتظار ، قراردادها را به سرعت امضا کنند. برای چند ماه ، اتاق بانکهای تجاری برای مانور با کاهش شکاف بین نرخ ربا و نرخ جو دوسر 10 ساله کاهش می یابد. بنابراین پیشنهاد اعتبار به طور خودکار محدود است و به جای اینکه یک ابزار حفاظت از مصرف کننده لازم باشد ، منجر به کمبود اعتبار یا حتی محرومیت از اعتبار می شود ، حتی برای پروفایل های خوب که به حداکثر نرخ بدهی 35 ٪ نرسند. افزایش کافی یا یک مورد که به مرور زمان در نرخ ربا وجود دارد ، با سرعت متفاوت از افزایش نرخ بانکی ، تنگناها را ایجاد می کند که به طور متناقض دسترسی به اعتبار املاک و مستغلات را پیچیده می کند و بنابراین در واقع برخی از خانوارها را مستثنی می کند.

در نیمه اول اکتبر 1 ، Notaires de France خاطرنشان کرد: در 18. 1 ٪ از جلسات مربوط به پروژه های املاک و مستغلات ، نرخ ربا یک مسئله مهم است که احتمالاً امضای را به تعویق می اندازد. آنها همچنین خاطرنشان می كنند كه در 19 ٪ از موارد ، مسئله رباك ممکن است در تکمیل فروش تأثیر بگذارد. این تأثیر حتی بیشتر برای دفاتر اصلی مناطق کلانشهر است. نسبت 93. 4 ٪ از دفتر اسناد رسمی معتقدند كه میزان رباك از زمان افزایش نرخ ، مسئله مهمتر در صرافی های آنها با مشتریان خود است و 95. 8 ٪ از آنها معتقدند كه تأثیر آن بر زنده ماندن پروژه های املاک و مستغلات شدیدتر است.

با وجود این افزایش نرخ ، باید یادآوری کرد که نرخ بهره واقعی از دهه 1970 هرگز پایین نبوده است ، اما هنوز هم برای برخی از خریداران جذاب نیست ، به ویژه با توجه به تورم (در 6. 2 ٪ در اکتبر ، سطح از سال 1985 دیده نمی شود) ، بنابراینکه وام یک سرمایه گذاری است. علاوه بر این ، ضمانت یک نرخ ثابت از وابستگی به نوسانات بازار جلوگیری می کند ، با تغییر شکل وام به ارزش دارایی ، یک حفاظت لازم.

بازار املاک و مستغلات نمی تواند و تحت تأثیر فراز و نشیب ها و نوسانات در پارامترهای کلان اقتصادی قرار نگیرد. اما در حال حاضر نیازی به هشدار نیست ، حتی اگر تورم و هزینه انرژی بر قدرت خرید مردم فرانسه در ماه های آینده تأثیر زیادی بگذارد. به همین ترتیب ، مردم فرانسه به طور فزاینده ای نگران عملکرد انرژی خواص و سطح گواهی عملکرد انرژی پیشنهادی هستند. آنها به طور فزاینده ای بر مذاکرات ، به ویژه در بازار مسکن یا در بخش اجاره تأثیر می گذارند.

با این حال ، اصول بازار املاک موجود در آنجا وجود دارد که همچنان به دور از هر حباب املاک و مستغلات ، پیشنهادات از کاربران را ادامه می دهد. در مواقع نامشخص ، آجر و ملات بیش از هر زمان دیگری یک سرمایه گذاری ایمن در یک محیط غیرمستقیم و غیرقابل پیش بینی باقی می مانند.

1 - بررسی آنلاین که توسط CSN در تاریخ 12/08 اکتبر 2022 در بین کلیه اسناد رسمی فرانسه انجام شده است. 2،295 پرسشنامه تکمیل شده به نمایندگی از 14. 8 ٪ اسناد رسمی در 30. 8 ٪ دفاتر اسناد رسمی.

در سه ماهه دوم سال 2022 ، قیمت خواص قدیمی به آرامی کاهش می یابد

در سرزمین اصلی فرانسه ، در سه ماهه دوم سال 2022 ، افزایش قیمت خواص قدیمی با وجود تغییر جزئی ، 1. 3 ٪ در مقایسه با سه ماهه اول سال 2022 ادامه داشت (داده های موقت اصلاح شده برای تغییرات فصلی). سال به سال ، قیمت ها با 6. 8 ٪ +، سپس +7. 3 ٪ افزایش یافت. این افزایش برای خانه ها (8. 5 ٪ در سال گذشته در Q2 2022) نسبت به آپارتمان ها (4. 5. 0 ٪) از Q4 2020 قابل توجه است.

در خارج از پاریس ، در Q2 2022 ، قیمت املاک قدیمی در طی یک چهارم 1. 7 ٪ افزایش یافته است. سال به سال ، قیمت ها بسیار پویا هستند.+6. 6 ٪ در Q2 2022 ، پس از +9. 2 ٪. از ابتدای سال 2021 ، قیمت خانه های خارج از پاریس (5 /9 ٪ سال در Q2 2022) از آپارتمان ها قوی تر شده است (7. 6 ٪+) ، که در سال های 2019 و 2020 اتفاق نیفتاد.

در منطقه île-de-france ، در Q2 2022 ، قیمت های قدیمی برای دومین سه ماهه متوالی افزایش یافت ، با +0. 3 ٪ در یک چهارم ، پس از +1. 1 ٪ و-0. 2 ٪ در دو چهارم قبلی. بیش از یک سال ، قیمت ها نیز افزایش یافته است ، با 2. 2 ٪ در Q2 2022برای آپارتمان ها (0. 7 ٪ بیش از یک سال ، پس از 0. 9 ٪ و 0. 3 ٪). این رشد قوی تر قیمت خانه در منطقه îl e-de فرانسه از سه ماهه چهارم سال 2020 مشاهده شده است. در پاریس ، قیمت آپارتمان کمی بیش از یک چهارم تغییر کرده است ، با +0. 1 ٪ در Q2 2022 ، پس از ثبات در Q1 2022 و-1. ٪ در Q4 2021. بیش از یک سال ، قیمت آپارتمان های پاری س-0. 8 ٪ کاهش یافته است.

قراردادهای مقدماتی

در سرزمین اصلی فرانسه ، طبق پیش بینی های ناشی از قراردادهای اولیه در پایان دسامبر تا سال 202 ، کندی قیمت املاک قدیمی همچنان ادامه دارد.+7 /5 ٪ سال در پایان دسامبر 2022 (در مقایسه با 6. 8 ٪ در Q2 2022).

به نظر می رسد این کندی برای قیمت خانه های قدیمی (6. 4 ٪ در مقابل 8. 5 ٪ در Q2) بسیار قابل توجه است ، در حالی که قیمت آپارتمان های قدیمی با همان سرعت افزایش یافته است (4. 8 ٪ +، در مقایسه با +4. 5 ٪ در Q2.

با توجه به قیمت های مندرج در قراردادهای اولیه ، پیش بینی می شود قیمت هر متر مربع آپارتمان در پایتخت در دسامبر تا 2022 10،620 یورو باشد ، در همان سطح یک سال قبل. همانطور که ماهها اتفاق می افتد ، بنابراین تغییرات قیمت بسیار معتدل باقی می ماند ، به دور از تغییرات شدید که گاهی اوقات اعلام می شود. قیمت ها بین 10. 500 یورو در هر متر مربع با افزایش اندکی افزایش یافته و از دسامبر 2020 تا دسامبر 2022 کاهش می یابد.

بازار مسکن جدید - ارقام کلیدی

افزایش هزینه های ساختمان ، مرتبط با تورم و قیمت مواد اولیه ، استانداردهای جدید زیست محیطی و کمبود اراضی ناشی از صفر خالص مصنوعی (ZAN) برای سال 2050 ، به این دلیل که از دست دادن تدریجی جذابیت سیستم Pinel استفاده نمی کند. بازار مسکن جدید را به بن بست اقتصادی آورد. توسعه بازار مسکن قدیمی به طور منطقی از بازار جدید مسکن با تاخیر مشخص پیروی می کند. در واقع این امر عمدتاً توسط خریداران بار اول از این امر به فروش مجدد می رسد.

اعتبار - داده های Banque de France - نتایج در پایان اوت 2022

نرخ رشد سالانه وام های معوق مسکن در اوت 2022 در 6. 3+ درصد در سطح بالایی ثابت بود. جریان شاخص ماهانه تعدیل شده در فصل - ناشی از تفاوت بین وام های جدید و بازپرداخت شده - به 5. 6 میلیارد یورو می رسد که کمی بالاتر از میانگین آن در پنج سال گذشته (5. 3 میلیارد) است.

تولید شاخص فصلی تعدیل شده وام مسکن در ماه آگوست به 21. 2 میلیارد یورو (21. 8 میلیارد یورو در جولای) رسید، سطحی که پس از اوج 28. 8 میلیارد یورویی در ماه می همچنان بالاست. این تولید نزدیک به میانگین 5 ساله (20. 3 میلیارد) است که نشان دهنده روند استانداردسازی در حال پیشرفت است. افزایش تدریجی نرخ بهره وام های جدید همچنان ادامه دارد (با نرخ موثر تعریف شد ه-NDER-، یعنی بدون احتساب کارمزد و بیمه، به طور متوسط 1. 58٪ در ماه اوت، پس از 1. 45٪ در جولای).

برآورد ارائه شده در ماه سپتامبر حاکی از افزایش مداوم متوسط نرخ سود وام های جدید است که به 1. 72 درصد می رسد، تولید وام مسکن با شاخص فصلی ماهانه تعدیل شده است که به تدریج به حالت عادی خود ادامه می دهد (22. 6 میلیارد یورو) و تقریباً ثابت است. سطح 6. 2% از نرخ رشد سالانه وام های معوق.

بازار املاک: بازار مسکن جدید

مشخصات مسکن فروخته شده با برچسب انرژی F و G در سرزمین اصلی فرانسه (به استثنای کورس)

تغییرات اخیر در قوانین محاسبه گواهی عملکرد انرژی (روش 3CL، در نظر گرفتن انتشار گازهای گلخانه ای در محاسبه برچسب انرژی)، که منجر به توزیع مجدد مسکن بر اساس مقیاس عملکرد انرژی می شود، تفسیر تحولات در سال 2021 را دشوار می کند. در مورد توزیع و ویژگی های خانه های فروخته شده تحت برچسب انرژی 1 . بنابراین، بقیه این تجزیه و تحلیل تنها بر یافته های ثبت شده در سال 2021 بدون مقایسه با دوره قبلی متمرکز است.

در سرزمین اصلی فرانسه (به استثنای کورسیکا) ، توزیع معاملات مسکن موجود با توجه به برچسب انرژی بیش از یک سال تقریباً پایدار است. کمترین واحدهای مسکن با انرژی (کلاس A و B) هنوز 7 ٪ از معاملات انجام شده در سال 2021 را تشکیل می دهند. همین مورد در مورد انرژی ترین واحد های مسکن (کلاس F و G) که 11 ٪ معاملات را نشان می دهند ، صدق می کند ، حتی اگرتجزیه و تحلیل این تجزیه در سه ماهه افزایش جزئی در سهم معاملات مسکن کلاس G در سه ماهه چهارم سال 2021 (5 ٪) در مقایسه با سه ماهه چهارم سال 2019 (3/٪) نشان می دهد. علاوه بر این ، لازم به ذکر است که سهم مسکن کلاس G ساخته شده قبل از سال 1947 و فروخته شده در Q4 2021 افزایش یافته است: 33/٪ در مقایسه با 18 ٪ در Q4 2019. اگرچه این روند مربوط به تمام معاملات است ، اما نسبت آن کوچکتر است (17 ٪ در Q4 2021 در مقابل 14 ٪ در Q4 2019). به همین ترتیب ، ممنوعیت لیزینگ در سال 2021 بخشی از مسکن کلاس G در اوایل سال 2023 اعلام شد (کسانی که مصرف اصلی انرژی آنها بیشتر از 450 کیلووات ساعت در سال در سال است ، که طبق قانون نامناسب است) ، تصمیم به فروش را تسریع کردتوسط دارندگان این نوع مسکن.

41 ٪ معاملات در مناطق "روستایی" 2 انجام می شود. آنها به ویژه بیش از حد نشان داده شده اند زیرا این نسبت برای همه برچسب های ترکیبی 30 ٪ است. مسکن برچسب A-B همچنین با سهم بیشتری از معاملات انجام شده در "حومه" (40 ٪ در مقابل 36 ٪ در تمام معاملات) ، به ضرر "مراکز شهر" انجام می شود. خاطرنشان كرد كه سهم معاملات در جدیدترین مسكن (ساخته شده پس از سال 2000) در "مراكز شهر" 19 ٪ است ، 25 ٪ در "حومه" و در مناطق "روستایی" تا 28 ٪ افزایش می یابد.

66/٪ از معاملات مربوط به خانه ها (در مقایسه با 59 ٪ در کلیه معاملات). 83/٪ واحدهای مسکن قبل از سال 1980 (در مقابل 56 ٪ در کلیه معاملات) ساخته شده اند ، قبل از معرفی اولین مقررات حرارتی با اهداف تحمیل شده (آغاز 2000). به طور خاص ، 37 ٪ در دوره پس از جنگ از سال 1948 تا 1969 ساخته شده اند (در مقابل 22. 5 ٪ در کلیه معاملات). تقاضای زیاد و فوری برای مسکن در این دوره هیچ تاثیری در انتخاب و کیفیت مواد مورد استفاده نداشته است.

43/٪ معاملات دارای مساحت بین 60 تا 100 متر مربع هستند. این سهم معادل آن است که در کلیه معاملات ثبت شده است. با این وجود ، کوچکترین سطوح (کمتر از 30 متر مربع) در بین معاملات مسکن برچسب F-G بیش از حد نمایندگی می شود. 12 ٪ در مقایسه با 5 ٪ برای همه برچسب های ترکیبی. مصرف آب گرم و گرمایش ، که در هر متر مربع محاسبه می شود ، بیشتر است و باعث می شود واحدهای مسکن کوچک از نظر مصرف انرژی بیشترین انرژی را داشته باشند.

51 ٪ از واحدهای مسکن F و G توسط "بازنشستگان" (در مقابل 37. 0 ٪ در کلیه معاملات) فروخته می شوند. این نتیجه تا حدودی با نوع خواص فروخته شده توسط "بازنشستگان" توضیح داده شده است. به طور خاص ، این خصوصیات قدیمی تر هستند (63 ٪ از خواص فروخته شده توسط "مستمری بگیر" قبل از سال 1980 در مقایسه با 56 ٪ تمام دسته های اجتماعی-حرفه ای ترکیب شده اند). این فروشندگان همچنین املاک خود را بسیار طولانی تر نگه می دارند (55 ٪ از آنها بیش از 15 سال پس از خرید ، آنها را در مقایسه با تنها 29 ٪ از کل مقوله های حرفه ای اجتماعی که ترکیب شده اند). این خصوصیات ممکن است در "شرایط عمومی" ملک و همچنین بر روی برچسب انرژی اختصاص یافته در زمان فروش تأثیر داشته باشد. 79 ٪ از فروش های "بازنشستگان" از خواص مربوط به "کار" یا "نوسازی" در مقایسه با 67 ٪ از کل دسته های اجتماعی-حرفه ای ترکیب شده است.

1 - اطلاعات موجود در پایگاه داده املاک و مستغلات Notaires de France امکان شناسایی معاملات را با توجه به "تعریف جدید" از گواهینامه های عملکرد انرژی فراهم نمی کند در حالی که محاسبه جدید از 1 ژوئیه 2021 قابل اجرا است ، می توان فرض کرد که در آنجا وجود دارد. هنوز هم بخش قابل توجهی از گواهینامه های عملکرد انرژی "تعریف قدیمی" در مورد فروش در نیمه دوم سال 2021 است.