نحوه محاسبه بازده سرمایه گذاری (ROI)

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به طور گسترده به عنوان یکراه بلند مدت برای ایجاد ثروت نسلیبشرو در حالی که بیشتر کارشناسان به این واقعیت گواهی می دهند ، این فقط در مورد سرمایه گذاری های هوشمند و سودآور که باعث بازده سال گذشته و جریان پول می شود ، صدق می کند.

به همین دلیل است که به عنوان یک سرمایه گذار در املاک و مستغلات ، یکی از مهمترین کارهایی که می توانید هنگام خرید یک ملک انجام دهید این است که با جدیت اعداد را انجام دهید تا اطمینان حاصل شود که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات که می کنید ، بازده بالایی به شما می دهد و به تولید خود ادامه می دهیدسود برای چند سال و ده ها سال - برای رسیدن به آن.

دانستن چگونگی محاسبه بازده سرمایه گذاری شما بسیار مهم است ، و در این مقاله ، ما می خواهیم بحث کنیم که بازده سرمایه گذاری به چه معنی است ، چگونه می توان سودآوری یک سرمایه گذاری را محاسبه کرد ، از معیارهای ROI استفاده کرد و چگونه می دانیم یک ملکبازده خوبی برای سرمایه گذاری در دراز مدت ارائه می دهد.

بازده سرمایه گذاری چیست؟

ROI یا بازده سرمایه گذاری ، معیار محاسبه شده برای تعیین سود حاصل از هرگونه سرمایه گذاری ، از جمله سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، پس از کسر تمام هزینه های مرتبط است.

هنگامی که به طور خاص در مورد املاک و مستغلات صحبت می کنید ، بازده سرمایه گذاری پس از کسر خرید و هزینه های اولیه خانه و هرگونه هزینه اضافی انجام شده ، مانند تعمیرات یا هزینه های بازسازی ، از ارزش فعلی وارد می شود. ROI تا زمان فروش ملک تحقق نیافته است ، اگرچه باید هنگام خرید در نظر داشته باشید که آیا می تواند به یک دارایی سودآور تبدیل شود.

فرمول ROI ساده:

ROI = (ارزش فعلی سرمایه گذاری - هزینه سرمایه گذاری) / هزینه کل سرمایه گذاری

یا ، برای گفتن آن حتی به سادگی:

ROI = درآمد خالص سرمایه گذاری / هزینه سرمایه گذاری

در حالی که فرمول ساده است ، محاسبه درصد ROI معنی دار برای یک دارایی سرمایه گذاری نیست. این چالش برانگیز است زیرا تعداد در سرمایه گذاری های املاک و مستغلات غالباً تخمین یا حدس می زنند و پیش بینی با اطمینان کامل می توان آن را دشوار کرد.

همچنین مهم است که چند روش برای خرید یک ملک و محاسبه سود خالص را در نظر بگیرید. در حالی که برخی از سرمایه گذاران یک ملک را به طور کامل با پول نقد خریداری می کنند ، برخی دیگر وام دریافت می کنند و به هزینه های مداوم می افزایند اما در نتیجه هزینه کمتری پیش می آید.

باز هم ، شما ممکن است تصمیم بگیرید که ملک خود را به عنوان اجاره کوتاه مدت یا بلند مدت ارائه دهید یا به سادگی آن را برای قدردانی نگه دارید ، و نحوه استفاده از آن ملک نیز بر سودآوری آن تأثیر خواهد گذاشت.

بنابراین ، در حالی که ROI تعداد مهمی است و هر سرمایه گذار املاک و مستغلات باید در نظر بگیرد ، لازم به ذکر است که روش های زیادی برای رسیدن به این شماره وجود دارد و اگر به دنبال دقت هستید ، ممکن است بخواهید محاسبه ROI را در نظر بگیریدعلاوه بر چندین شماره دیگر در اختیار شما ، مانندمیزان سرمایه گذاری, نرخ بازده داخلی (IRR), بازده نقدی روی نقدیوتROI سالانه، که همچنین مدت زمانی که سرمایه گذاری اولیه را در نظر می گیرید ، در نظر می گیرد.

اگر یک سرمایه گذار با تجربه یا صاحب مشاغل املاک و مستغلات هستید ، می خواهید به شماره های مالی شرکت ها نیز توجه کنید تا تعیین کنید که چگونه هزینه های سرمایه گذاری و سود سرمایه گذاری بر روی سبد کلی شما تأثیر می گذارد. به عنوان مثال ، شما می خواهید بازده دارایی (ROA) را محاسبه کنید ، که اندازه گیری سود یک شرکت یا دارایی است که نسبت به دارایی ها یا هزینه های آن در طی یک دوره زمانی ایجاد می کند. بازده سهام عدالت (ROE) درآمد خالص یک شرکت را که بر اساس سهام سهامداران آن تقسیم شده است ، اندازه گیری می کند.

البته ، یک شماره ROI منفی نشان می دهد که این یک ملک ضرر است و به شما کمک می کند تا به بهترین وجه از این سرمایه گذاری خاص فکر کنید.

درک متغیرهای ROI

نکته اصلی در مورد ROI در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، که باعث می شود آنها از سایر سرمایه گذاری ها متفاوت باشند ، این است که ROI املاک و مستغلات اغلب می تواند به عوامل متغیر از جمله شرایط بازار محلی ، نوع املاک بستگی داشته باشد (خانه های یک خانواده، واحدهای چند خانواده ، اجاره تعطیلات یا املاک و مستغلات تجاری) و میزان اجاره یک ملک می تواند فرمان دهد. این محدودیت های ROI می تواند تحت تأثیر عواملی مانند:

وضعیت بازار

آنچه ROI را در یک ملک بیشتر تحت تأثیر قرار خواهد داد ، شرایط کلی بازار املاک و مستغلات است. در بازار فروشنده ، موجودی محدودی در دسترس است ، به این معنی که تعداد زیادی از خریداران برای تعداد کمی از املاک موجود رقابت می کنند و قیمت خرید را در یک بازه زمانی خاص بالا می برند. از طرف دیگر ، بازار خریدار هم فروش و هم قیمت ها را کند می کند.

شرایط بازار در زمان خرید به راحتی نادیده گرفته می شود ، اما آنها نیز اهمیت دارند. اگر یک ملک را در بازار فروشنده خریداری کرده اید ، ممکن است دستاوردهای کمتری داشته باشید و بنابراین ROI پایین تر مگر اینکه بازار از آن قدردانی کند.

محل

خواص در شهرهای کلانشهر مانند نیویورک و سانفرانسیسکو ، جاذبه های توریستی مانند درخت جوشوا و مورد علاقه میلیاردر مانند Palm Beach سریعتر از مناطق سایر مناطق کشور قدردانی می کنند. این می تواند ROI را در کوتاه مدت و بلند مدت تأثیر بگذارد. یک ملک مسکونی نزدیک به مدارس عالی ، ارزش فروش و اجاره بالایی را نیز خواهد داشت ، در حالی که یک آپارتمان در نزدیکی بزرگراه به افراد علاقه مند می شود و در نتیجه قیمت های پایین تر می شود.

هزینه های خرید و نگهداری

چقدر هزینه برای خرید خانه پرداخت کرده اید ، در محاسبات ROI شما و آنچه برای رفع آن و نوسازی آن هزینه کرده اید ، خواهد بود. هزینه های نگهداری مداوم برای تحقق هر محاسبه ضروری است.

از نظر مهم ،نرخ بهره وام مسکنهمچنین در هنگام برخورد با فرصت های مختلف سرمایه گذاری ، سود شما را تحت تأثیر قرار می دهد. هنگامی که نرخ بهره زیاد باشد ، سود شما نه تنها از نظر واقعی کاهش می یابد ، بلکه ممکن است قیمت خانه شما به دلیل تأثیر در بازار کلی املاک و مستغلات نیز کاهش یابد. همچنین در این معادله شامل مالیات خواهد شد - از جمله مالیات بر سود سرمایه که هنگام داشتن یک ملک بیش از یک سال قبل از فروش ، املاک خود را تحمل می کنید.

ROI برای انواع مختلف سرمایه گذاری

هنگام محاسبه ROI برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، همچنین مهم است که به نوع سرمایه گذاری املاک و مستغلات نگاه کنید. به عنوان مثال ، ROI اغلب یک محاسبه ساده در معاملات نقدی و فروش مجدد است. شما با کم کردن هزینه های خود ، سود خود را محاسبه می کنید ، که شامل قیمتی است که برای ملک پرداخت کرده اید و همچنین هر پولی که از کل درآمد برای آن هزینه کرده اید. سپس این شماره را با کل هزینه یا سرمایه گذاری خود تقسیم می کنید.

با این حال ، برای یک ملک اجاره ای تأمین شده ، باید درآمد و هزینه های عملیاتی سالانه پیش بینی شده خود را محاسبه کنید. این موارد شامل بیمه ، مالیات بر دارایی ، مالیات HOA و هزینه های نگهداری روزانه است. شما همچنین می خواهید در بازاریابی و هزینه های قانونی برای یافتن و بررسی مستاجران عامل باشید.

ROI خوب برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات چیست؟

در حالی که هیچ شماره ای وجود ندارد که یک ROI خوب برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات در نظر گرفته شود ، در هنگام ارزیابی پتانسیل بلند مدت یک ملک ، چند معیار وجود دارد.

به طور معمول ، آنچه که یک سرمایه گذار ممکن است ROI "خوب" را در نظر بگیرد ، شماره ای است که از میانگین بازده در شاخص بورس سهام مانند S& P 500 مطابقت دارد. از نظر تاریخی ، میانگین بازده سالانه S& P تقریباً 10 ٪ بوده است ، بنابراین aتعداد بیشتر از 10 ٪ یک سرمایه گذاری عالی در املاک و مستغلات در نظر گرفته می شود.

در ایالات متحده ، میانگین بازده سالانه سرمایه گذاری برای املاک و مستغلات مسکونی 10. 6 ٪ است ، در حالی که کرایه های املاک و مستغلات تجاری 9. 5 ٪ پایین تر است و REITS (اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات) با 11. 8 ٪ وارد می شود. آریزونا داردبالاترین ROI یک سالهدر خانه های یک خانواده مسکونی ، با 27. 42 ٪ و پس از آن یوتا در 27. 05 ٪ و آیداهو با 27. 02 ٪.

در حالی که این اعداد می توانند به عنوان دستورالعمل های خوب عمل کنند ، فراموش نکنید که آنچه یک سرمایه گذار بازده خوبی برای سرمایه گذاری می داند می تواند برای دیگری زیر متوسط باشد. علاوه بر متغیرهای زیادی که این تعداد را تحت تأثیر قرار می دهد ، همانطور که قبلاً مورد بحث قرار گرفتیم ، اشتها برای ریسک نیز در این تصمیمات و اعداد بازی خواهد کرد. هرچه ریسک بیشتری به عنوان یک سرمایه گذار در آن داشته باشید ، ROI را که انتظار دارید بیشتر باشد. در مقابل ، سرمایه گذاران ریسک پذیر ممکن است در نتیجه اطمینان بیشتری و ROI پایین تر داشته باشند.

چگونه ROI املاک و مستغلات خود را به حداکثر برسانیم

به عنوان یک سرمایه گذار هوشمند ، به حداکثر رساندن ROI از مالکیت سرمایه گذاری شما باید یکی از مهمترین مواردی باشد که هنگام خرید املاک و مستغلات به آن نگاه می کنید. در اینجا مواردی وجود دارد که باید در نظر بگیرید که به شما در افزایش ROI کمک می کند.

1. ملک را در شرایط مناسب نگه دارید: به خصوص هنگام اجاره ملک خود ، مهم است که شما نگهداری و نوسازی های منظم را انجام دهید. این امر به شما اطمینان می دهد که به دلیل مسائلی که از دست داده اید ، با قبض های غیر منتظره و پرهزینه برخورد نمی کنید.
2. کاهش هزینه های عملیاتی: ممکن است با نکته فوق متناقض به نظر برسد ، اما می خواهید هر زمان ممکن هزینه های عملیاتی خود را کاهش دهید. این چیزی بیش از هزینه ها است. بالاتر از نرخ وام و بیمه را حفظ کنید و در صورت امکان آنها را کاهش دهید ، هزینه های مقدماتی را بپردازید تا اوضاع اغلب شکسته نشود یا نقص داشته باشد ، و در صورت لزوم ، متخصصان مانند نمایندگان املاک و مستغلات و شرکت های مدیریت را استخدام کنید تا آنچه را انجام دهیدمورد نیاز سریعتر
3. تحقیقات خود را انجام دهید: هنگامی که به دنبال ویژگی های سرمایه گذاری هستید ، با جستجوی خصوصیات مشابه در محله های یکسان یا مشابه ، تحقیقات خود را انجام دهید. با نگاهی به اعداد موجود در آن خصوصیات و استفاده از آن به عنوان یک الگوی ، می توانید به تخمین های دقیق تری برای خرید بالقوه خود نیز برسید.

خط پایین

در حالی که خرید یک ملک فیزیکی روشی خارق العاده برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و ایجاد ثروت نسلی است ، این تنها راه نیست. از طریق ورود ، شما می توانید سهام خود را در املاک و مستغلات در اطراف ایالات متحده داشته باشید ، مهم نیست که 100 دلار یا 100000 دلار برای سرمایه گذاری داشته باشید. مأموریت ما این است که به همه - صرف نظر از پیشینه و سطح درآمد - فرصتی برای ورود به نردبان املاک بدهیم.

سرمایه گذاری های ما به شما امکان می دهد تا با سایر سرمایه گذاران دارایی داشته باشید و هم از مزایای قدردانی و هم جریان نقدی ماهانه ، با بازده بالایی در سرمایه گذاری ، بلافاصله بهره مند شوید. برای دیدن اینکه چقدر آسان است ،لیست های ما را مرور کنیدو برای شروع امروز ثبت نام کنید.